Por André Marques de Oliveira Costa,
advogado (OAB/GO nº 25.409)

Na Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009, que alterou dispositivos da Lei nº 8.245/91 - que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes - diversos dispositivos merecem destaque, e, entre eles o artigo 39 que trata de disposição de direito material, onde determina que a garantia contratual (caução, fiança, garantia etc.) se estende até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo se o contrato por prazo determinado se tornar por prazo indeterminado.

Assim, este dispositivo admite que o contrato preveja situação diversa.

Nos casos em que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado, o fiador tem a faculdade de se desonerar da responsabilidade, devendo  notificar ao locador sua intenção, ficando obrigado pelos efeitos da fiança por 120 dias após a notificação.

Nesses casos, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias.

Mudanças mais importantes referem-se aos procedimentos judiciais, existindo novas hipóteses para concessão de liminar em ações de despejo nas quais o locatário possui apenas 15 dias para desocupação do imóvel (art. 59, § 1º, incisos VI a IX). Dentre elas destacamos: o término do prazo para que o locatário apresente nova garantia em caso de desoneração do fiador; necessidade de realização de obras determinadas pelo Poder Público onde a redação da lei deixou de prever o direito de indenização do locatário se as obras não forem realizadas, apesar de ser este o fundamento do despejo; término do prazo da locação comercial, se o despejo for proposto em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Em caso de falta de pagamento dos aluguéis e acessórios se o contrato estiver desprovido de garantia, o locatário poderá evitar a desocupação se dentro de 15 dias efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos. Os casos de despejo por falta de pagamento possuem procedimentos mais céleres e prazos mais curtos.

A  nova lei é objeto de diversas críticas porque beneficia os proprietários de imóveis na medida em que aumenta as hipóteses de retomada e diminui os prazos para a desocupação e por outro lado prejudica os locatários comerciais que tiveram a proteção a seu ponto reduzida em prol do direito de propriedade dos locadores.

Assim, para evitar prejuízos, penso que os locatários comerciais devem observar com atenção as cláusulas contratuais, visando, em conformidade com as alterações da lei, assegurar meios de proteção.

Que revejam seus contratos de locação e os adaptem o quanto antes à nova Lei do Inquilinato e aos interesses comuns das partes!

(*) E.mail: andremarquesadv@hotmail.com

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